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Logement

Le logement social en Ile-de-France

septembre 2011

Le logement social en Ile-de-France

Le logement social en Ile-de-France : une demande toujours forte malgré les efforts de construction

Lucie Menigoz, chargé de mission à l’AORIF- Union sociale pour l’habitat IDF

1,2 millions de logements locatifs sociaux

Au 1er janvier 2010, l’Île-de-France compte plus d’1,2 million de logements locatifs sociaux soit ¼ des résidences principales de la région et près de 28% des logements sociaux de France métropolitaine.
Géré par quelques 140 organismes, le parc locatif social est quasi exclusivement de l’habitat collectif (97%) qui présente un taux de vacance faible (1,9% y compris la vacance technique due aux travaux ou à la rotation du parc). Les logements sont répartis sur l’ensemble du territoire régional mais plus particulièrement à Paris et en petite couronne où se concentrent les 2/3 du parc.
Les loyers, déterminés par les organismes dans la limite d’un montant maximum fixé par l’Etat en fonction de la zone géographique et de la catégorie de financement, sont en moyenne deux fois moins élevés dans le secteur social que dans le secteur privé, et jusqu’à trois fois moins élevés au centre de l’agglomération.

Un rôle important dans la construction neuve

Le logement locatif social contribue fortement à l’augmentation de l’offre de logement en Île-de-France et tient pleinement sa place dans le marché de la construction neuve.
En 2010, les organismes ont reçu les agréments pour la production de près de 26 000 logements (hors rachats du patrimoine Icade1) dont 76% en neuf et 66% de logements familiaux, majoritairement localisés dans la zone dense (1/4 à Paris et 36% en Petite couronne).
Le logement social représente ainsi plus de 38% de la construction neuve. En outre, en 2010, environ 6,5% du parc a été proposé à la location par mobilité des locataires2. Chaque année, ce sont donc en moyenne 75 000 à 80 000 ménages qui sont accueillis, soit dans des logements neufs, soit dans des logements libérés par leurs occupants.

Des ménages locataires de plus en plus précaires

Les organismes Hlm logent environ 3 millions de personnes. Les logements locatifs sociaux sont marqués par le caractère familial de leur occupation. Les familles nombreuses y sont en effet surreprésentées par rapport à la structure de la population (12% des ménages logés par les organismes contre 8% dans l’ensemble de la population), de même que les familles monoparentales (18% contre 10%).
Les locataires du parc social sont également plus fragiles que les autres ménages. Selon l’Insee, ils ont des revenus inférieurs de 30% en moyenne à ceux des locataires du parc privé (revenus par unité de consommation) et 63% des locataires disposent de très faibles ressources les rendant éligibles à un logement très social.
A l’inverse, seuls 2% des locataires ont des ressources supérieures aux plafonds d’accès au logement social. Qui plus est, la tendance à la paupérisation des locataires se renforce : un logement sur cinq mis en location est attribué à un ménage dont le revenu est inférieur à 20 % des plafonds de ressources et 70% des nouveaux ménages locataires sont éligibles à un logement très social.

Un parc qui perd sa fonction de transition

Face aux tensions du marché du logement et en l’absence d’alternatives, le parc social devient un parc d’installation de plus en plus durable. La durée moyenne d’occupation est passée de 11,6 ans à 12,9 ans entre 1999 et 2006, se rapprochant un peu plus de celle de l’occupation en propriété (16,4 ans contre 7,5 ans en locatif privé).
Les évolutions socio-démographiques (vieillissement, décohabitation, séparations et divorces, etc.) ainsi que la dégradation du contexte économique et la disparition du parc social de fait3 ont par ailleurs renforcé la demande en logements abordables. Ainsi, malgré l’accroissement important du parc social, on estime à plus de 400 000 le nombre de demandeurs d’un logement social en 2010, soit 7% des ménages franciliens.

Alors qu’actuellement en Île-de-France les ménages locataires pouvant prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus représentent 40% des ménages, ces évolutions divergentes entre croissance du parc (stock) et offre annuelle (flux) conduisent à un blocage progressif de ce secteur essentiel du parc immobilier.
A l’occasion des Assises de l’Habitat francilien de décembre 2009, les acteurs de l’habitat et du logement ont ainsi tenu à rappeler la nécessité de construire des produits diversifiés et des typologies adaptées afin de couvrir des segments aujourd’hui délaissés.
Ils insistent notamment sur une mission large d’accueil du parc social, qui dépasse, en Île-de-France, celui des plus défavorisés en identifiant deux discontinuités : entre les plafonds Hlm et le marché d’une part, entre l’hébergement et le logement social classique d’autre part.

1. Icade Groupe immobilier français créé en 1954 et filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations qui détient 62 % du capital, la Société Centrale Immobilière de la Caisse des dépôts et consignations (SCIC) est devenue ICADE Patrimoine en 2003. Après avoir été introduite en bourse en 2006 et transformée en société d’investissement immobilière cotée (SIIC) fin 2007, la société ICADE a annoncé, en décembre 2008, vouloir céder le pôle logement de la société. Ce parc immobilier locatif avait jusqu’ici juridiquement un statut privé, mais une occupation sociale avec des loyers intermédiaires. Concrétisée fin 2009 - début 2010, cette vente aux organismes HLM est accompagnée d’un re-conventionnement du patrimoine qui doit conforter leur statut et leur vocation sociale.
2. Mobilité sur le parc mis en service depuis au moins un an.
3. Logements anciens de qualité moyenne voire médiocre, occupés par des ménages modestes ou pauvres – logements en sous location, meublés, hôtels meublés.

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